Bail type 2026 : ce qu'un logiciel de gestion locative doit changer

Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, publié au Journal officiel le 7 juillet, modifie les contrats types de location de logement à usage de résidence principale fixés par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015. Il s'applique aux contrats conclus ou renouvelés depuis le 1er octobre 2026. Un arrêté du 9 octobre 2026, paru au Journal officiel du 17 octobre, remplace dans la foulée l'annexe entière de la notice d'information qui doit accompagner chaque bail. Tout outil qui génère des baux d'habitation a deux modèles à mettre à jour, à deux dates différentes.

Ce qui change

Dans le bail type, l'article 1er du décret apporte quatre modifications :

• Coordonnées des parties. Un champ « numéro de téléphone portable (facultatif) » est inséré deux fois dans la désignation des parties : dans le bloc du bailleur, après sa qualité de personne physique ou morale, et dans celui du ou des locataires.
• Servitude de résidence principale. Une clause, à insérer le cas échéant au B du II du contrat type, indique que le logement est soumis à l'obligation de l'article L. 151-14-1 du code de l'urbanisme et qu'il est à usage exclusif de résidence principale.
• Clause résolutoire réécrite. Le bail est résilié de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges, ou pour non-versement du dépôt de garantie, six semaines après un commandement de payer resté sans effet. Une clause optionnelle prévoit trois autres motifs : défaut d'assurance des risques locatifs (effet un mois après commandement), troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée, et non-respect de la servitude de résidence principale (effet à l'expiration du délai de mise en demeure fixé par le maire, au titre de l'article L. 481-4 du code de l'urbanisme).
• Référence des aides au logement. Les renvois à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation deviennent des renvois à l'article L. 831-1, dans les annexes 1 et 2 du décret de 2015, qui portent les modèles de contrat.

L'arrêté du 9 octobre 2026 ne retouche pas la notice ligne à ligne : son article 1er remplace l'annexe de l'arrêté du 29 mai 2015 par une nouvelle annexe. Celle-ci décrit les nouvelles règles du bail type. Exemple : le locataire d'un logement soumis à une servitude de résidence principale doit l'occuper au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure, et le bailleur doit le mentionner explicitement dans le contrat, sinon le contrat est nul. La Commission nationale de concertation a rendu son avis le 15 septembre 2026.

Qui est concerné

Tous les baux de logement à usage de résidence principale conclus ou renouvelés à partir des dates d'entrée en vigueur. Les bailleurs privés, les administrateurs de biens et les éditeurs de logiciels de gestion locative ou de signature de baux sont donc touchés. Les baux en cours ne sont pas à refaire.

L'article 2 du décret, qui adapte les règles de maintien des aides au logement à Saint-Barthélemy, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon, entre en vigueur le 1er janvier 2027. Il ne touche pas aux modèles de bail.

Ce que ça implique pour un logiciel de gestion locative

Trois générations de documents en trois semaines. Le modèle de bail a changé le 1er octobre, la notice le jour de l'entrée en vigueur de l'arrêté. Celui-ci ne fixe pas de date propre : un texte sans date d'entrée en vigueur s'applique le lendemain de sa publication, soit le 18 octobre 2026. Un bail signé le 10 octobre devait déjà suivre le nouveau modèle, avec l'ancienne notice. Le moteur de génération doit choisir le gabarit selon la date de signature et conserver, pour chaque bail, la version exacte du contrat et de la notice remise au locataire. C'est la seule preuve en cas de contestation.

Reconduction tacite : à trancher avec un juriste. Les deux textes visent les contrats « conclus ou renouvelés ». La notice, elle, distingue ailleurs les baux « signés, renouvelés ou reconduits tacitement ». Un outil qui régénère des documents à chaque échéance doit savoir dans quel cas il le fait, et la règle se paramètre plutôt qu'elle ne se code en dur.

De nouveaux champs dans le modèle de données. Le numéro de portable du bailleur et du locataire est facultatif : le formulaire ne doit pas le rendre obligatoire. La servitude de résidence principale découle du code de l'urbanisme et s'attache au logement, pas au bail : un indicateur sur le lot, renseigné une fois, doit déclencher l'insertion de la clause dans chaque contrat. Comme son absence rend le contrat nul, le logiciel a intérêt à bloquer la génération d'un bail tant que l'indicateur n'est pas renseigné.

Des délais à suivre dans le module impayés. Six semaines pour un impayé, un mois pour un défaut d'assurance, un délai fixé par le maire pour la servitude : un échéancier unique ne suffit plus. Pour l'assurance, la notice rappelle que le locataire justifie de son contrat à la remise des clés puis chaque année à la demande du bailleur. Une relance annuelle de l'attestation, datée et tracée, sert directement ce motif de résiliation. Le commandement de payer est délivré par un commissaire de justice : le logiciel prépare le dossier, il ne délivre rien.

Ces mises à jour réglementaires reviennent plusieurs fois par an. Notre article sur l'état des lieux numérique et le quittancement détaille le reste de la chaîne documentaire d'un bail. Un éditeur SaaS les déploie à son rythme, pour tous ses clients à la fois. Avec un logiciel de gestion locative sur mesure, le gabarit se change le jour où le texte paraît. Le comparatif SaaS ou sur mesure pour la gestion locative pèse ce choix.

Échéances

• 1er octobre 2026 : nouveau bail type pour les contrats conclus ou renouvelés.
• 17 octobre 2026 : publication de l'arrêté remplaçant la notice d'information, applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter de son entrée en vigueur.
• 1er janvier 2027 : entrée en vigueur de l'article 2 du décret (aides au logement à Saint-Barthélemy, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon).

Sources

• Décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 modifiant le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale, Journal officiel du 7 juillet 2026, consulté le 19 octobre 2026.
• Arrêté du 9 octobre 2026 modifiant l'arrêté du 29 mai 2015 relatif au contenu de la notice d'information annexée aux contrats de location de logement à usage de résidence principale, Journal officiel du 17 octobre 2026, consulté le 19 octobre 2026.