Indices ILC et ILAT 2026 : automatiser la révision d'un bail commercial

L'Insee a publié le 23 septembre 2026 les indices des baux commerciaux et professionnels du deuxième trimestre 2026. Deux avis au Journal officiel les ont repris : l'indice des loyers commerciaux (ILC) le 24 septembre, l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) le 25 septembre. Toute révision de loyer calculée à partir de maintenant sur « le dernier indice publié » doit utiliser ces valeurs.

Ce qui change

Indice	2e trimestre 2026	1er trimestre 2026	2e trimestre 2025	Sur un an
ILC (base 100 au 1er trimestre 2008)	137,16	135,26	136,81	+0,26 %
ILAT (base 100 au 1er trimestre 2010)	138,01	137,42	137,15	+0,63 %

Les deux indices n'ont pas la même recette. Depuis le quatrième trimestre 2021, l'ILC évolue selon 75 % de l'indice des prix à la consommation hors tabac et loyers et 25 % de l'indice du coût de la construction (ICC) : le chiffre d'affaires du commerce de détail est sorti de la formule avec le décret n° 2022-357 du 14 mars 2022. L'ILAT combine 50 % de prix à la consommation, 25 % d'ICC et 25 % de PIB en valeur. Chaque composante entre en moyenne sur douze mois ou quatre trimestres, et l'Insee publie avec deux trimestres de décalage.

Qui est concerné

Le choix de l'indice dépend de l'activité du locataire, pas du local :

• ILC : activités commerciales ou artisanales. Il ne s'applique ni aux activités industrielles, ni aux immeubles à usage exclusif de bureaux, ni aux plateformes logistiques.
• ILAT : activités libérales et tertiaires (cabinet médical, cabinet d'architecte), bureaux loués pour une activité ni commerciale ni artisanale, entrepôts logistiques. C'est aussi l'indice de référence du bail professionnel, avec l'ICC dans certains cas.

L'ICC ne sert plus à la révision triennale des baux conclus ou renouvelés depuis septembre 2014. Il reste autorisé dans une clause d'échelle mobile.

Ce que ça implique pour un logiciel de gestion locative

Un outil pensé pour l'habitation tourne autour de l'IRL. Le bail commercial ajoute trois mécanismes, que le modèle de données doit porter dès le départ.

L'indice est un attribut du bail, pas du bien. Le même local peut passer d'une boutique (ILC) à un cabinet de kiné (ILAT) au changement de locataire. Stocker l'indice, le trimestre de référence et sa valeur sur le bail, et bloquer l'ILC quand l'activité déclarée est du bureau pur ou de la logistique.

Trois moteurs de révision. La révision triennale se calcule ainsi : loyer en cours × (dernier indice publié / indice de référence de la fixation initiale ou de la dernière révision). Elle n'est pas automatique : bailleur ou locataire doit la demander par lettre recommandée ou par acte de commissaire de justice. Le logiciel prépare donc une proposition datée, il n'applique rien de lui-même. La clause d'échelle mobile, elle, s'exécute à l'échéance prévue au contrat, souvent chaque année. La clause-recette fait varier le loyer selon le chiffre d'affaires du locataire, souvent avec une partie fixe appelée loyer minimum garanti.

Les garde-fous. Pour les baux conclus ou renouvelés depuis septembre 2014, la hausse issue de la première révision triennale ne peut dépasser, pour une année, 10 % du loyer payé l'année précédente. Le même lissage de 10 % s'applique après un déplafonnement. Avec une clause d'échelle mobile, une variation de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé ouvre droit à une révision immédiate. Un moteur de calcul doit lever une alerte sur ces seuils plutôt que produire un avis d'échéance silencieux.

Deux nouveautés du 28 mai 2026. Pour les baux conclus ou renouvelés depuis cette date, les parties peuvent prévoir une clause d'indexation « tunnel », qui borne la variation liée à l'indice dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse, par exemple ± 3 % ou ± 5 %. Et un locataire de commerce de détail, de gros ou de services commerciaux ou artisanaux, à jour de ses loyers, peut exiger le paiement mensuel au lieu du trimestre d'avance, y compris sur un bail en cours. Les bureaux et les entrepôts sont exclus de ce droit. Un outil qui ne gère qu'un échéancier trimestriel pour les baux commerciaux doit désormais savoir basculer un bail en cours en mensuel à l'échéance suivant la demande.

Exemple avec les nouvelles valeurs. Un bail commercial signé le 1er octobre 2023 à 3 000 € par mois, indexé sur l'ILC du 2e trimestre 2023 (131,81), est révisé au 1er octobre 2026 : 3 000 × 137,16 / 131,81 = 3 121,77 €, soit +4,06 %, sous le plafond de 10 %. Pour un bureau loué aux mêmes conditions sur l'ILAT (130,64 au 2e trimestre 2023), on obtient 3 169,24 €, soit +5,64 %.

La récupération des indices se règle une fois : l'Insee diffuse ses séries au format SDMX depuis sa base BDM, et c'est ce flux que nous avons interrogé pour cet article. Les autres données publiques à brancher sont recensées dans notre guide des API immobilières. Le reste relève de règles métier qu'un SaaS généraliste couvre rarement pour un parc mixte habitation et commerce. C'est l'un des cas où un logiciel de gestion locative sur mesure se justifie, comme nous l'expliquons dans notre comparatif SaaS ou sur mesure pour la gestion locative.

Échéances

• 23 septembre 2026 : publication par l'Insee des indices du 2e trimestre 2026.
• 24 et 25 septembre 2026 : avis au Journal officiel pour l'ILC puis l'ILAT.
• Depuis le 28 mai 2026 : clause tunnel possible dans les baux conclus ou renouvelés, et droit au paiement mensuel pour les locataires éligibles.

Sources

• Avis relatif à l'indice des loyers commerciaux du deuxième trimestre de 2026, Journal officiel du 24 septembre 2026, consulté le 28 septembre 2026.
• Avis relatif à l'indice des loyers des activités tertiaires du deuxième trimestre de 2026, Journal officiel du 25 septembre 2026, consulté le 28 septembre 2026.
• Insee, séries ILC et ILAT, documentation méthodologique, consultées le 28 septembre 2026.
• Entreprendre Service Public, « Bail commercial : fixer et réviser le loyer », « Bail commercial et bail professionnel : quel indice de référence utiliser ? » et « Révision des baux commerciaux et professionnels : les indices du deuxième trimestre 2026 sont parus », consultés le 28 septembre 2026.